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西安无抵押贷款以案说法:房产证被生效判决撤销后抵押登记行为效力的认定

西安贷款服务网 5个月前 ( 03-23 ) 113 抢沙发
西安无抵押贷款以案说法:房产证被生效判决撤销后抵押登记行为效力的认定摘要:   2012年5月7日,中行东山支行与李某忠、梁某签订《个人抵(质)押循环贷款额度协议》,约定中行东山支行向李某忠、梁某提供950000元的贷款额度,额度有效期为10年...

  2012年5月7日,中行东山支行与李某忠、梁某签订《个人抵(质)押循环贷款额度协议》,约定中行东山支行向李某忠、梁某提供950000元的贷款额度,额度有效期为10年。同日,中行东山支行与李某忠、梁某签订《个人循环贷款最高额抵押合同》,约定担保债权最高本金余额为950000元;担保范围包括该本金、利息、实现债权的费用等;如借款人违约,中行东山支行有权依法行使抵押权,在最高额内就抵押物优先受偿。

  李某忠提供广州市越秀区一德路196号2315房作为上述贷款的抵押担保。2012年5月10日,上述抵押房产在房地产管理部门办理了抵押登记,房地产他项权证显示:权属人为李某忠,他项权利人为中行东山支行,房地产权证号为0150116540。

  2012年5月24日,中行东山支行与李某忠、梁某签订《个人抵(质)押循环贷款合同》,约定中行东山支行向李某忠、梁某发放贷款950000元用于个人购货,贷款期限117个月;借款人未按期归还贷款本息构成违约,中行东山支行有权解除合同、收回贷款、行使担保物权。

  2012年5月25日,中行东山支行向李某忠、梁某发放了950000元。李某忠、梁某自2014年6月16日起未按时偿还借款本息,中行东山支行遂诉至法院,请求:1.解除中行东山支行与李某忠、梁某签订的《个人抵(质)押循环贷款额度协议》及《个人抵(质)押循环贷款合同》;2.李某忠、梁某连带清偿借款本金、利息及罚息共830986.95元;3.李某忠、梁某支付中行东山支行因实现债权而产生的律师费41549元;4.中行东山支行对抵押物涉案房屋享有优先受偿权。

  另查明,一审法院就李某光不服广州市国土资源和房屋管理局(以下简称市房管局)核发的粤房地证穗字第0150116540号房地产权证一案,于2014年12月18日依法作出(2014)穗越法行初字第651号行政判决书,该判决书查明:李和(于1994年5月26日死亡)为涉案房屋的权属人,广州市公证处出具的(2011)粤穗广证内经字第140187号《公证书》,内容为李远光以李和委托代理人的身份与李某忠于2011年12月29日签订《广州市存量房买卖合同》,市房管局于2011年12月31日向李某忠核发粤房地证穗字第0150116540号房地产权证;2012年5月9日,西安无抵押贷款李某忠、中行东山支行申请持房产证抵押。

  2014年10月20日,广州市公证处以穗广证复字[2014]1号文决定撤销(2011)粤穗广证内经字第140187号委托公证书。该判决认为(2011)粤穗广证内经字第140187号公证书被撤销,合法性基础已不存在,判决撤销市房管局于2011年12月31日向李某忠核发的粤房地证穗字第0150116540号房地产权证。上述行政判决作出后,双方均无上诉,已于2015年3月4日发生法律效力。

  广州市越秀区人民法院一审认为,中行东山支行与李某忠、梁某签订的《个人抵(质)押循环贷款额度协议》《个人抵(质)押循环贷款合同》《个人循环贷款最高额抵押合同》,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

  中行东山支行依约向李某忠、梁某发放了贷款,履行了贷款义务,依法享有按时收回贷款本息的权利,李某忠、梁某未依约偿还借款本息,构成违约,应承担违约责任。

  中行东山支行依据循环贷款额度协议以及循环贷款合同约定,请求解除《个人抵(质)押循环贷款额度协议》及《个人抵(质)押循环贷款合同》,要求李某忠、梁某偿还借款本金和利息(含罚息),符合合同约定和法律规定,予以支持。

  李某忠将涉案房屋抵押给中行东山支行,鉴于粤房地证穗字第0150116540号房地产权证被依法撤销,故李某忠对上述房产不享有物权,其将房产抵押给中行东山支行作为偿还贷款的担保属于无权处分,因此中行东山支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请,不予支持。

  故,一审判决:一、中行东山支行与李某忠、梁某签订的《个人抵(质)押循环贷款额度协议》《个人抵(质)押循环贷款合同》予以解除;二、李某忠、梁某向中行东山支行偿还借款本金830986.95元及利息;三、驳回中行东山支行的其他诉讼请求。

  宣判后,双方当事人均未提出上诉。上述判决发生法律效力后,中行东山支行向广州市中级人民法院申请再审。

  广州市中级人民法院再审认为,《中华人民国物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定”。

  本案中,中行东山支行在与李某忠、梁某签订《个人循环贷款最高额抵押合同》时,没有证据显示中行东山支行存在恶意,故应推定是善意的;《个人循环贷款最高额抵押合同》《个人抵(质)押循环贷款合同》签订后,中行东山支行已向李某忠、梁某发放了950000元贷款,支付了对价;李某忠持有合法有效的《房地产权证》,并在房管部门办理了抵押登记手续,中行东山支行基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是合理的。

  抵押权作为物权的一种形式,可以参照上述法律规定的相关条款进行处理。据上,中行东山支行对涉案房屋依法享有抵押权。虽然李某忠持有的《房地产权证》已被行政判决撤销,但并不必然导致抵押行为无效。对于李某忠无权处分产生的后果责任,李某光可另循途径解决。

  故再审判决:一、维持一审判决第一、二项;二、撤销一审判决第三项;三、中行东山支行对广州市越秀区一德路196号2315房屋享有优先受偿权。

  本案涉及两个法律关系,一是银行与李某忠、梁某的借款合同法律关系,二是银行与李某忠、梁某的抵押担保合同法律关系。

  根据《中华人民国物权法》第一百七十二条的规定,担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效。借款合同为主合同,抵押担保合同为从合同。

  《中华人民国合同法》第九条的规定,合同的生效需同时满足四个条件:第一,行为人具有相应的民事行为能力;第二,意思表示真实;第三,不违反法律和社会公共利益;第四,合同必须具备法律所要求的形式。

  本案中,银行与李某忠、梁某签订的《个人抵(质)押循环贷款合同》,没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,意思表示真实,符合上述合同有效的条件,故主合同是依法成立并有效的。

  作为从合同的《个人循环贷款最高额抵押合同》,亦符合上述合同生效的条件。根据《中华人民国物权法》第一百八十七条的规定:“以建筑物和其他土地附着物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”,在房产上设定抵押的,应进行抵押登记,抵押权设立的时间就是抵押登记的时间。不经登记,不发生抵押效力,抵押合同中的抵押权人不享有抵押权。

  在本案中,中行东山支行与李某忠于2012年5月10日对抵押房产在房地产管理部门办理了抵押登记,房地产他项权证显示:权属人为李某忠,他项权利人为中行东山支行,房地产权证号为0150116540。因此,中行东山支行的抵押权自2012年5月10日起产生效力。广州市越秀区人民法院于2014年12月18日判决撤销广州市市房管局于2011年12月31日向李某忠核发的粤房地证穗字第0150116540号房地产权证。该撤销行为,使李某忠丧失了对该抵押房产的合法所有权,其属于无权处分人。

  《中华人民国物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权(:一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定”。

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  依据法理,房产登记上列明的所有权人李某忠,仅系名义所有权人而非实际所有权人,但该房产设定抵押时,中行东山支行并不知道李某忠不是该财产的所有权人,除房产登记上列明的权利人外,中行东山支行也无法去辨明房屋的真正权利人是谁。

  中行东山支行基于房产登记的公信力原则,善意信赖房产证上的登记事项,与李某忠签订了抵押合同,并办理了抵押登记手续;且中行东山支行已向李某忠、梁某发放了贷款,支付了合理对价,中行东山支行应属于善意的。抵押权作为物权的一种形式,可以参照上述法律规定的相关条款进行处理。因此,虽然载明李某忠为所有权人的《房地产权证》已被生效的法院判决所撤销,但中行东山支行的抵押权仍然成立,其对案涉房屋依法享有抵押权。

  物权的变动必须经过公示才能发生法律效力。也即物权公示原则,不动产物权的变动应以登记方法公示;动产物权的变动应以交付占有的方法公示。

  房屋产权登记是物权公示最直接的方式,是房产管理部门根据房屋产权人的申请,依照法定程序对其房屋产权进行审查、核实、注册登记,颁发房产登记证书的行为,包括房屋所有权和房屋他项权利登记。房屋产权证书是房屋产权唯一凭证,亦是产权得到法律确认的依据,具有法律赋予的公示、公信效力。

  我国法律对土地、房产权利转移以登记作为生效要件,不动产物权登记机关在登记簿上所作出的各种登记,是一种物权的公示方式,其具有使社会公众信其正确的效力,即只要没有公示就没有物权变动,以此判定物权归属,进而维护交易安全,而与之相对应的公信原则,则保护信赖公示的第三人取得经过公示但非实际权利人处分的权利,牺牲真正权利人的经过瑕疵公示的权利。

  本案涉及的是登记的公信力原则,它是指物权登记机关在房产登记上所作出的各种登记,具有使社会相信登记正确而与登记权利人进行交易的第三人,其所得利益应受到法律保护。

  记载在房屋产权登记上的权利人,虽然在实际上可能不是真实的权利人,但是由于物权登记是国家机关设立的,第三人在善意的情况下,没有理由不相信登记的权利人。

  为了保证市场交易的正常有序进行,减少市场交易风险,即使登记错误或有遗漏,因相信行政登记公信力而与登记权利人进行交易的善意第三人,其所得利益应该受到法律保护。至于因该错误的房屋产权登记而给真正权利人造成的损失,真正的权利人可以向与其有直接法律关系的人请求赔偿。平安贷款#

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