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西安二手房交易的流程

西安贷款服务网 5个月前 ( 04-29 ) 50 3条评论
西安二手房交易的流程摘要:   买一套二手房的交易流程:   第一步,应该是选择一个正规的房产经纪公司,何为正规,有固定营业场所,有营业执照,有房管局资质备案(住房建设局网站可以...

  买一套二手房的交易流程:

  第一步,应该是选择一个正规的房产经纪公司,何为正规,有固定营业场所,有营业执照,有房管局资质备案(住房建设局网站可以查询核实),为你服务的人员至少应该有西安市经纪人上岗资格证,要求高一点应该有经纪人资格证书,当然现实这个不是所有人都有。至少你的看下这个店里的负责经理或者店长有没有。一般有资质备案的经纪公司至少都有两个人有资格证书。西安市房管部门2015年以前培训合格的经纪人颁发的有经纪人资格证书;2015年以后是西安市房产协会颁发的上岗合格证书;当然权威一些的是全国的经纪人协理证书或者经纪人资格证书。呵呵这个我有奥。

  第二步,看房,这是一个奔波劳累的过程,此处略去一万字。总之希望客户和经纪人之间相互尊重吧!看房过程中一般不要轻易去交什么诚意金,意向金,或者斡旋金,如果你确定要买这套房子了可以交,也可以不交,关键是得和业主早日签约。

  第三步,看上合适房源,约见业主签约,记住是业主,如果不是业主本人,必须有业主授权委托书,严格一些应该是授权公证委托书。签订西安市存量房(二手房)买卖合同,记着定金不要现金支付,用转账方式支付,一定要转业主本人或者授权委托人。定金一般不要大额支付,法律定金法则保护合同标的物(即房屋)总价的20%,超过20%视为预付款。因为西安市房屋管理局要求房款必须办理资金监管业务。所以不管支付多少定金最终卖方还是要放入资金监管账户的。签约过程中,三个方面事项核实非常重要:一是要求中介协调卖方在签约前调取不动产登记薄,因为这个会显示房屋共有、抵押、查封,异议登记的所有情况;二是必须核实清楚业主的婚姻状况,房子是婚前、还是婚姻存续期间、再或者是离异后购置。一般离婚的需要析产。三是让中介预算税费,约定明确税费承担方,市场规则一般是业主净拿价格,客户承担所有税费,也是因为羊毛出在羊身上,所以客户的选择改变税费约定方式。

  第四步,尽快办理二手房交易网签备案及资金监管手续,西安市城六区及各开发区即使有抵押房产也可以办理网签备案手续,网签备案后有效期90日,如果同时办理资金监管协议长期有效。所以建议网签备案和资金监管协议同时办理。如果不能办理网签的房子一定要看下不动产登记薄是否存在查封。

  第五步,签约后就可以预约银行评估公司评估房屋,网签备案出监管协议后就可以办理银行贷款审批的面签手续,需要准备个人征信报告,夫妻身份证件,婚姻证件,户口本,收入证明(月供的2.2倍),半年银行流水,私章。如果是公积金贷款还需要公积金缴存证明和缴存明细。预约评估和网签备案及监管协议、银行面签的顺序可以灵活处理。不是固定不变的。

  第六步,银行审批贷款,审批通过后通知居间方和买方。买卖双方办理资金监管手续,卖方存定金,买方存首付款。

  第七步,若卖方合同成交房屋存在抵押,这个阶段业主可以去撤押了,因为买方已经批贷款,违约风险及可能性很小。为什么是这个环节业主才去撤押呢?因为业主撤押的流程及行为不可以逆转,只要钱还给了银行,银行就开始办理抵押注销手续,钱不能再退出来,大多撤押业主需要第三方垫资,为了保证垫资顺利,所以买方必须批贷款通过,否则垫资款回款没有保证,垫资公司一般也是过桥资金挣利息,不做长期放贷的。所以也是大多客户可能不理解的为什么业主不能先还款撤押再审批贷款。大多卖方毕竟卖房是为了盘活资金而不是借款撤押。所以这个环节需要买方理解流程。撤押垫资利息一般市场月利息是3%,打个广告,我有渠道1.8%~2.5%月利息可以做。需要可以联系。

  第八步,卖方撤押完毕,打印抵押注销后的不动产登记薄送银行,银行安排放款,放款后客户会收到短信,业主也会收到资金监管到位的短信。

  第九步,买卖双方前往不动产交易大厅办理税费缴纳和产权转移(过户)手续。因为目前大多交易的网签备案手续和资金监管手续都是在房地产经纪机构提交,所以达到大厅第一步是交易确认,然后办理核税交税及产权转移(过户)手续,目前两个窗口联合办公,一起就办了,一边缴纳税费,一边过户很方便,这个必须给交易大厅点赞!这里说明一点,税务上有一个核税价格,一般是所在小区的成交均价,不是一些客户想的,我一次性付款,写低点少交点税。实际不是这样,简单来说税务上就高不就低,也就是核税价和网签备案价那个价格高按那个价格缴纳税费。

  第十步,产权转移过户后五个工作日左右买方领不动产证,房管局划转房款给甲方。一般按买卖合同约定,甲乙双方前往物业办理物业费用清算及物业更名手续后前往房屋办理房屋交接手续(专业点叫物业交割)。交房另有约定双方按约定办理。二手房每家情况不一样,交房时间都是双方商议不是一成不变的。还有买方领证后中介方一般会交给银行,由银行办理抵押登记手续后把不动产证再交给买方。一般两三个月吧。

  到这应该就完了,这是西安2020年目前二手房交易流程。需要咨询敬请致电刘斌13227750966(微信同号),从业十二年,能解决答复你购房的大多问题。龙鱼之疯子鱼友说每帖必看,有帖必回·······重在潜水·······················好恶心·揭谛凤鱼友说一般可以,少数龙鱼会咬死缸鱼。#龙鱼我的最爱1鱼友说看不出来效果。\张春波鱼友说到龙鱼学堂看看%鱼化神龙鱼友说您好,感谢指出,现在已经正常!*蓝魂鱼友说一尾四寸的龙鱼身价是两千令吉,等到身长达到十八寸时,一转手就可卖到大约七千令吉。。。。。伙食?电费?人工?时间?成活?还是炒房子好呀。呵呵?爱心耐心鱼友说保持好水质,避免惊吓和捕食造成撞缸外伤,避免龙鱼用龙须磨缸·恐龙鱼友说不能换水太勤,最多每隔一个月左右换五分之一水。把过滤系统搞好一切OK。。。。。。。。。%

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