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历史推荐包丽去世了逼死她的人渣至今连一句道歉都没有性交易后女子清点男子留下的钱全是冥币男子无罪为什么?男子购买高仿真娃娃为他人提供有偿性服务牟利犯了什么罪?律师:企业家避免个人债务变摘要:   上海这套复杂的“招标评分体系”,虽然从一定程度杜绝了房企哄抢热门土地的现象,但从挂牌变成招标,中间增加的评标环节难免会造成信息不透明。2010年...

历史推荐包丽去世了逼死她的人渣至今连一句道歉都没有性交易后女子清点男子留下的钱全是冥币男子无罪为什么?男子购买高仿真娃娃为他人提供有偿性服务牟利犯了什么罪?律师:企业家避免个人债务变 西安身份证无抵押贷款 第1张

  上海这套复杂的“招标评分体系”,虽然从一定程度杜绝了房企哄抢热门土地的现象,但从挂牌变成招标,中间增加的评标环节难免会造成信息不透明。2010年,北京CBD核心区中服地块入市时,SOHO中国董事长潘石屹就曾发微博指责,该地的标书完全是“量身定制”,全世界仅有一家公司符合所有条件。除非完全放开,公开竞价,否则再细致的规则,也仍有漏洞可钻。但完全放开,自由竞价,有可能会再度激生地王,这显然有悖于当下政府控制房价的思路。一宗上海土地招标案,将三家国内排名前十的房企,同时卷入了一场“围标”风波。2020年2月25日,上海一宗位于虹口区北外滩的“黄金地块”挂牌出让,中海、万科、华润、招商、绿城和平安共六家企业申请参与。经过评定,中海、万科、华润获得最后的竞拍机会。但到了竞价环节,由于三家企业的出价均为底价,且无人加价。最终按排位顺序,由中海成功以底价摘得这块黄金土地。这样的结果让业内大跌眼镜。该宗地是上海虹口区近3年来首次推出纯住宅用地,业内此前普遍预测该宗地可能引起激烈争夺。4月9日,上海普陀区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅,突然被上海市公安局经侦总队依法采取刑事强制措施。据多家媒体报道,崔帅等人被带走,与北外滩地块涉嫌“围标”有关。围标,是土地招投标术语,一般指几个投标人之间相互约定,一致抬高或压低投标报价进行投标,通过限制竞争,排挤其他投标人,使某个利益相关者中标。“围标”事件引发上海地产圈震荡。继崔帅之后,华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、华润置地上海执行总经理宋悠优,也先后被公安机关带走调查。目前,公安机关还未公布调查结果。一位接近中海地产的人士告诉南方周末记者,万科上海一位高管此前也被带走调查,但目前已归来。另外三家申请竞标但并未参加竞拍的企业,也有高管被调查。该人士还透露,上海警方的介入,源于有人实名举报。在寸土寸金的上海,三家实力雄厚的房企,围绕一块热门黄金地块,如此明目张胆“围标”,在近年来的土地交易市场上相当罕见。自1998年“房改”后,中国政府一直在完善招拍挂制度。但从2002年7月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效以来,随着房地产业高速发展,土地出让背后的“黑幕”一直未能彻底禁绝。2017年“控房价”“控地价”等调控政策出台后,为了防控公开竞价容易产生地王,以北京、上海为主的一线城市相继出台了更为严厉的土地出让细则,但却给地方政府带来了“围标”难题。怎么卖地?将三家知名房企卷入其中的这块地,位于上海虹口区嘉兴路,紧邻规划中的北外滩核心商务区,与著名历史建筑1933老场坊仅隔了两条街。地块为70年普通商品房用地。除建设商品房外,还需配建5%的保障房和1500平方米的自持菜市场。挂牌文件显示,地块起始价34.3亿元。报名者需缴纳保证金6.68亿。不错的地理位置,外加没有15%自持租赁住宅等规定,导致该地块的起始楼面价就刷新了上海的成交纪录。该地出让面积21724.20平方米,限高80米,地块容积率为2.5,由此计算起始楼面价为63155.4元/平方米。而此前上海土地成交的最高楼面价,为静安区天目社区一宗宅地,起始价为55001元/平方米。但这样的价格显然仍有利润空间,该项目地块周边二手房售价7-9万元/平方米之间,且北外滩区域已很久未出让过纯住宅地块,没有新房项目竞争。除要求70%中小户型外,该地块也没有在商品房售价上作出限制。根据出让文件,该地需按申请人数来确定出让方式。申请人达3人及以上的,地块出让将采用竞价招标方式,申请不足3人的,则直接挂牌出让。需要注意的是,与全国其他城市大多将“招标”和“挂牌”分开进行不同,上海这种“招标+挂牌”的出让办法,是在2017年楼市“3.17”调控后,为限制地王而推出的新办法。当年4月11日,上海规划和国土资源局发布了《上海市国有建设用地使用权出让补充公告》,对当时正在挂牌的三宗地块进行调整。此后,这种招标+挂牌的复合式出让,曾多次在上海土地交易市场出现。除了由申请人数决定出让方式之外,上海还设计了一套“招标评分体系”。当一块地因超过3人申请而进入招标环节时,申请者需提供包括企业近两年的资产、利润等财务数据、中国房企百强排名、信用评级,在建及竣工项目数等材料,来进行投标,由土地部门组织专家进行打分评标,再按照排名选择最终能够进入拍卖的企业。其中,有3-5家企业投标的,选择前2位。6-10家投标,则选择前3位。超过11家投标,则排名前4位的投标者均可参与拍卖。这套评分体系采取“135分制”。管理经验占45分、项目经验41分、经济实力32分、技术资质17分。正因为此,虽然北外滩地块共有6家企业申请,但最终中海、万科和华润凭借130分、130分和120的得分,进入公开竞价环节。上海这套复杂的“招标评分体系”,虽然从一定程度杜绝了房企哄抢热门土地的现象,但从挂牌变成招标,中间增加的评标环节难免会造成信息不透明。一位上海地产分析人士告诉南方周末记者,虽然投标和评标的过程都是不公开的,但大家都在这个圈子里,想拿地的企业只要稍一打听就知道都有谁竞争。而打分的标准虽然固定,评分也会公开,且当投标人实力接近时,评分也难免出现主观成分。蓄谋还是偶然?正是在如此严密的制度之下,上海“围标”事件的诸多疑点浮出水面。根据出让安排,自3月20日竞买申请截止,宣布以招标形式出让土地时,参与申请并有意向投标的企业,就可以获知同场竞价的6家企业都是谁。但按照上文所述的招标规则,在评标结果出来之前,理论上没人知道最终入围拍卖环节的,究竟是哪三家。正因为如此,要想“围标”,围标人不仅要保证自己能够入围,还要知道其他入选者是谁。否则即便顺利进入了拍卖环节,只要有人抬价,地块的归属就成了未知。但本次招标的投标、开标、评标以及最后的竞价环节均在3月31日。4月1日,上海土地交易市场就公布了中标结果。三家企业均报底价,中海因顺位第一,摘得该地块。另有媒体报道,在31日当天的竞价环节,其实也只有中海出价,其他两家直接放弃了竞标。这也就意味着,除非早在评标结果公示前,就已经互相串通“围标”,否则留给他们现场勾兑的时间将非常少。但如果有公司提前串通,它怎么知道自己一定会入选前三?上海方面规定,土地评标小组由有关方面专家组成,成员人数为5人及以上的单数,身份不公开。一位参与过上海土拍的房企人士告诉南方周末记者,除非买通内部关系,否则不可能准确知道谁能入围。但他也强调,自2017年这种新的出让方式上马以来,随着各种土地出让,被评分的企业越来越多,行业内大家一般对谁能得多少分会有个概念。事实上,最终胜出的这三家,在不同领域也各有优劣。中海、华润、万科在去年的百强排名中,分列第六、第八和第三。从业绩规模来看,万科最大,但中海的净利润却是行业最高水平。中海和万科原本得分相同。按照规定,这种情况将优先按照经济实力得分来确定名次。正因为中海冠绝行业的高利润,上述人士称,即便不看最后结果,也能猜到中海获得第一顺位的可能性最大。不过,即便能猜到入围名次,可围标的发起者,究竟是三家中的哪一个呢?上述人士认为,真正的围标者,也可能不是最后的中标人。因为在评分标准不变的情况下,除非搞定了评分小组,企业想增加评分、提高排名基本不太可能。那么在自身评分不佳的情况下,与可能的高分企业互相勾兑,等拿到地之后,再入股开发,也是一种可能。这些问题的答案,还要等到调查结果公布才能清楚。南方周末记者曾就此事向上述三家企业的多位人士询问,但均遭到拒绝。如果“围标”属实,那么涉事企业将付出惨重代价。2016年,房企旭辉控股在已缴纳保证金并参与投标的情况下,在土地出让的开标环节,无故缺席。最终该地块由其他4家企业完成竞拍,由宝龙集团摘得,溢价率仅0.48%。上海土地交易中心认定旭辉存在违约行为,罚没了全部保证金。旭辉此后发布公告解释,当时没参与开标是因为堵车。另根据《中华人民国刑法》规定,投标人相互串通投标报价,损害招标人或者其他投标人利益,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。值得一提的是,在此次申请竞标该地块的企业中,中海、华润和招商均为国企,而最终入选前三的万科,背后大股东深圳地铁集团,也是国企背景。只有平安和绿城是民营企业。深圳一家国企副总裁告诉南方周末记者,这场外界眼中的底价围标,也可能只是基于企业对土地价值的判断。在他看来,如果是真的围标,根本没必要做得这么“明显”。三家企业都是有口碑的头部房企,假设真的围标,在竞价阶段互相抬几次价,也并非不可承受。“我不太理解这些央企背景的公司,为什么要做这种事。国资买地本质就是左口袋进右口袋出,冒这么大风险围标,又做得这么明显,就算是高管个人行为,最后出这么大丑,好像也并不值得。”招拍挂的窍门上海的这起围标事件背后,也折射出上海土地出让政策乃至整个土地招拍挂系统存在的漏洞。自1998年房改,进入商品房时代后,有关土地出让的各类丑闻就屡见不鲜。虽然政府早从2002年就出台了招拍挂制度,但时至今日,这套制度在全国各地的执行方式,信息透明程度也均有不同。在2017年之前,全国大多数地方的建设用地,都采用挂牌拍卖的出让方式,有意者自土地挂牌之后报名,再公开竞价拍卖。这种方式的好处是,所有报名者都可以公平参与竞价,价高者得。但在过去几年房价飞速上涨的背景下,这种制度也造成了两个极端现象。优质地块往往吸引大批参与者,以致成交价高企,地王频出。而一些冷门地块,即便多次降价挂牌,也总会流拍。在城市化的大背景下,这种自由市场的出让模式,在一定程度上阻碍了政府开发城市的雄心。为了均衡城市板块,一些地块开始采用协议出让和招投标方式。其中前者由政府和意向企业直接沟通,只要双方约定好条件,就可以直接定向出售。而招投标,则是由政府发布地块标的,特定或非特定企业各自上报方案及价格,最终经过评定,选择合适的对象定标。这两种出让方式,在普通住宅用地上并非首选,常见于一些大型城市规划、产业、远郊新区等需要企业承担部分基建及市政配套的土地。与公开拍卖相比,这两种方式虽然极大增加了政府卖地成功的可能,但其过程中的不透明,有碍公平。上述上海房企人士告诉南方周末记者,对于冷门地块,有些地方政府会提前向企业发出买地邀请,并许诺此后出让其他地块时的种种优先条件。企业也会为了争夺好地,与政府相关部门拉关系。另外在拍卖环节,双方为了抬高或压低地价,也会安排一些无关企业入场竞价。这些在中国地产圈广为流传的“潜规则”,曾造就一批地产富豪。而随着房价高企,土地资源越来越值钱,一些地方政府在拍卖环节也开始设置各种限制,来把控最终的竞得者。2010年,北京CBD核心区中服地块入市时,SOHO中国董事长潘石屹就曾发微博指责,该地的标书完全是“量身定制”,全世界仅有一家公司符合所有条件。2017年,政府开始新一轮对“地王”的打压,全国各地又针对土地出让政策进行了一轮调整,除了上海的招标+挂牌复合式出让外,北京选择提高土地自持比例,来提升开发商成本,而更多的城市则在此之后引入“熔断”机制,即地价达到一定程度后就终止竞拍。尽管上海“围标”事件眼下还没有定论,但从事件本身的诸多疑点不难看出,除非完全放开,公开竞价,否则再细致的规则,也仍有漏洞可钻。但完全放开,自由竞价,有可能会再度激生地王,这显然有悖于当下政府控制房价的思路。近期,类似上海这样的蹊跷事件并非孤例。4月15日,长沙望城区一宗土地因5家房企竞价超过最高限价而遭遇熔断。按照长沙土地规定,该宗地原本将于4月28日摇号决定归属。但到4月21日,当地土地部门突然宣布,一家名为长沙万轩房地产有限公司的企业摘得该地,理由是只有这一家通过了资格审查。南方周末记者通过启信宝查询发现,该公司的大股东为上海中粮地产集团。也就是说,此前参与竞拍并导致地块熔断的其他五家公司,实际上都没有竞买资格。值得一提的是,长沙同样是在2017年后才开始采用“熔断+摇号”的土地新政。而就在长沙土地“蹊跷”出让的隔天,厦门也诞生了一宗“蹊跷”地王。4月22日,经过14家企业多轮竞拍,唯一一家“非房企”的公司最终以103.55亿摘得该地块。工商资料显示,这家名为上海泰鸣的贸易公司,主业是建材、五金销售和市场策划营销。据媒体报道,上海泰鸣与当天同场参与竞拍的房企中骏有密切关联,而中骏和上海泰鸣,也是当天报价最积极的企业之一。在这些“蹊跷”事件的背后,从2月份开始,全国各大城市都加快了推地节奏。为刺激土地出让,济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等城市都出台了土地新政应对疫情,放宽买地条件——不仅可以延期缴纳土地出让金,还可以分期缴纳,放宽土地抵押贷款手续等。南方周末记者刘诗洋

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